买房攻略:深圳第二套房交易成本

上周给一个之前加过微信的中介发的朋友圈给激动了一下子:深圳某CBD精装三房,仅需400万,低于市场价100万。

看完视频后开始研究,如果买第二套成本会有多少?因为现在去卖房再买房估计需求不够旺盛,价格不会很好。

二手房买卖最新税费明细:

1.营业税 (税率5.6%, 卖方缴纳)
转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个条件:
①购买时间超过2年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%, 卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20% 。
3.印花税
税率1%,买卖双方各半,这个税目前免征收。
4.契税
征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%,由买方缴纳。
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.测绘费
1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积。一般房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易手续费
总额:住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积
7.房屋产权登记费。
80元,共有权证:20元。

算下来,和首套房的税费差距在于1%和3%的契税,另外就是第二套房的首付差额(7成)和利息上浮10%。(每个时期不太一样)

后续和中介详细沟通,发现这个是个公司名下房产,想一次性付款(原因不明),降价100万出售是因为公司原因想尽快回款,可信度一般般,这种房子一定要谨慎交易,每个环节都要留心眼,该公证得一律要公证,免得钱房两空。

再沟通又发现,视频的房子和实际的房子不是同样的户型,不过大致相同,属于错层设计,差别在于一个客厅直接出阳台,一个房间出阳台(这个房间只能做客房)。中介解释说是出售房源门锁电池没电,拍了类似户型(这也是中介惯用套路,最大程度吸引目标客户)。

最后没有去实际看房,因为确认了一下,该套房子朝向是西南,这样的话,优惠100万噱头有点大,最佳户型也就500万出头,而且也刚好与我理想的户型换了一个方向,非常可惜,在深圳最佳的朝向应该是东南,就同类户型,如果朝西南意味着阳台主卧、阳台及靠阳台出去的小房间都是西照,夏天空调就只能拼命开了。

▲理想户型(厅直出阳台更加分),东南向有一定的对流,缺点是去了两角(有扣分,但可以补足)

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